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お役立ち情報
底地とは
 
底地とは何の事かと言うと、人(借地人)に貸している土地のことを俗語で底地と言います。
底地は昔から広い土地を所有する人が小作人に田や畑などを貸して作物等を作らせ、その対価としてお金や作物を徴収したのが始まりで、やがてその土地に建物を建てて居住をする様になりました。

それに伴って法律も確立して行き、大正時代になり建物保護法、昭和時代には戦争による住宅不足がおこり、借地(底地)が飛躍的に増えた結果、借地法、借家法が施行され土地を借りている人の権利が借地権と言う名のもとで保護され続け、昨今では土地の所有者(地主)より強い権利と言うのが一般的な感覚のようです。

さて、この様な時代において地主さんがどのようなご苦労や悩みを抱えていらっしゃるのか、
そのほんの一部を取り上げてみますと

1..
    長い間、地代が値上げできず今では固定資産税を支払うとほとんど手元に残らない。
       
2..
    借地人が知らない間に家を建て替えていたり別の人に土地を又貸し(転借)している。
       
3..
    更新料でぎくしゃくしている。
       
4..
    底地人、借地人とも相続が続くと、全く面識がないまま土地を貸し借りしていて街で会っても挨拶もしないありさまである。
       
5..
    相続で納税に悩まされている。
       
6..
    差配人が地代、承諾料をきちんと入金してくれない。

等など数知れません。

借地関係のトラブルは地主様の無関心と借地人の知識不足に伴う感情論によることがほとんどです.その結果自分の感情、都合で安易に法的な争いに発展させてしまうのです。

裁判による判決は最低1年長い争いは10年という判決事例もあるほどで費用もかなりかかりますし、例え解決がついたとしても根本的には感情的な部分は解消されないまま、むしろしこりを残しつつ、以後いつ終わるともない貸し借り関係を継続せざるをえません。

資産家の地主様にとって旧借地法による借地権は大変厄介な資産です。旧借地は速やかに解決処理することが望ましいと思います。前記の様な問題土地(底地)を所有する地主さんの為に当社がお役立ちたいと存じます。

底地の管理は差配人の時代からコンサルタント会社の時代へと進化しています。当社は、ファイナンシャルプランナーをはじめ不動産コンサルタント宅地建物取引主任が総力をあげて問題解決にあたります。
 底地(貸宅地) 権利調整のエキスパート!

地主さんの底地(借地人に貸し付けている土地)に関する維持管理・処分についてサポートするのが当社の仕事です。
底地トラブルの最大の原因は広大な土地を地主さんが長年にわたり放置(差配人に任せきり状態)してきた事があげられます。
この底地がどのような土地で、どのような借地人が使用し、現在どのくらい資産価値があるのか知ることが不可欠です。

底地コンサルタント業務内容及び買取業務
1. 維持管理
       
      

A:借地権の内容調査。
  契約内容の確認・借地境界確認・家族構成・地代

B::借地人との交渉。
  地代値上げ・更新料・承諾料・立ち退き等

C::地代の集金から固定資産税の支払い業務。
  更新時期の連絡・各内容証明作成送達・借地建物管理

D::固定資産税の節税対策

E::相続対策。(底地の整理・物納準備)

F::借地の競売対策

G::等価交換によるマンション事業。
       
2.売却換金・交換
       
A:委託方式による売却

B :買取方式による売却

C :買取保証付業務委託による売却

D :等価交換による売却
 事例集 
事例集1 生前処分のケース
 
1.. 地主さんのご子息様(教員)からの相談
  近年私の父が病気がちで、高齢なこともあって最近寝たきり状態なのですが、妹が会計事務所に勤務していて相続税の話題になり、底地を残して相続が発生した場合の相続税額の試算額を見て現在の現金と物納できる資産では税金が払いきれないのでどうすればよいか?
   
1.. 底地の資産割合が多い結果です
    この場合、底地が物納出来る状態でなく(物納条件が整っていない)底地割合40%、相続税50%という条件でした。このまま相続が発生しますと、基礎控除後の底地部分だけの計算(1坪)で路線価格が200万円×40%=80万円(課税価格)それに税率50%となると、相続税が40万円となります。

総坪数1300坪,5億2000万円の相続税が貸宅地だけでも想定されました。そこで物納用の宅地整理は今から六ヶ月以上かかりますし、業務委託方式の売却換金も前記金額を確保するには1年以上かかりますので買い取り方式を選択して頂くことにしました。

結果、概算(詳しくは税理士にご相談下さい)ですが売却価格3億9千万円で譲渡所得税26%支払い2億9千万円手取りになる計算です。

相続が発生した後で一括売却しても5億2千万円−3億9千万円では1億3千万円のマイナスになります。

整理されていない底地(物納不適格)は生前に処分することが大切です。
   

 更地評価 200万円/坪×1300坪=26億円
 底地評価 26億円×40%=10億4,000万円
 相続税額 10億円4,000万円×50%=5億2,000万円
 売却相場 26億円×15%=3億9,000万円
 相続税額ー換金相場=1億3,000万円のマイナス
事例集2 共有地主のケース
 
2.. 共有地主さん(会社員)からの相談
  私は5年前、父から底地を法定相続により兄弟姉妹6名で受けました。

その後6分の1のわずかな地代を長男から受け取っていますが、最近家の近くに新築マンションが出来たので底地を売却して購入したいと思い、兄弟姉妹に相談したところ3名は同意したのですが後の3名が売りたくないと言うことで困っていますが換金する方法はあるのでしょうか?
   
2.. 共有資産の難点・単独の判断で管理できないケースです
  多くの場合、両親が相続を前提に財産管理をしていないので相続人が法定相続分で相続資産を共有取得しています。

この場合管理処分の点で非常に面倒です、何をするにしても他の5名の同意が必要だからです。共有持分の売却も可能ですが底地の共有持分を購入する人はほとんど皆無です。

そこでこのケースの場合は共有物分割方式を提案しました。もちろん各共有者の同意が必要になるわけですが、売却したくない方3名と売却処分したい方3名で割合2分の1ですので、2400坪を2分割しますそして 土地3名共有・土地3名共有にし、売却希望の土地約1200坪を当社が買い受け換金できました。
相続不動産はなるべく単独の所有になるようにわけましょう。分割作業は今からでも遅くありませんのでお早めに。
   
事例集3
 
3.. 地主さん(実業家)からの相談
  数年前、土地を相続したのですが、相続税があまりに莫大な金額で物納できる不動産を処分しても払いきれない上、残っている土地は借地人に貸し付けており、物納申請も要件が厳しく困難な状況のまま期間が過ぎてしまい、底地に抵当権や差押えが設定され身動きできないのですが、どうすればよいでしょうか?
   
3.. 事例1.の状況をそのまま放置した最悪のケースです
  底地の資産割合が多いため、事例1の計算でおわかりのように底地は売却してもマイナスが発生してしまいます。

少しでも高く売却しないと他の資産に影響を及ぼしますので、特約付きの売買契約を行い国税局と協議の上、3回程度に分納することと借地人さんへの売却代金などを活用しつつ1年ほどで納税しました。

本来、貸宅地相続は物納が理想ですが、貸宅地の物納条件は下記のように大変厳しい条件があります。
 物納条件
   
1. 土地賃貸契約があること
2. 契約書の内容に増改築の承諾の特約がないこと
3. 隣接地との地境が明確であること
4. 借地人同士の借地境が明確であること
5. 地代が周辺相場の70%以上であること
6. 借地人等と法的係争がないこと
7. 違法建築物でないこと
8. 地主に不利な特約がないこと
9. その他、管理・処分に適切でない条件がないこと
   
 
<底地を整理前の状態>
この状態では固定資産税、相続税ともに全ての土地が公道Aの評価で課税されます。
また、前記物納条件の3・4・9の項目が満たされません。
(評価の高い方から道路ABCD
<底地を整理後の状態>
このように測量分筆を行うことによって図のように公道B、私道C、通路Dの土地評価額が下がります。
また管理処分及び相続時に物納できる可能性が高くなります。
事例集4 優良資産に変更したケース
 
4.. 専業地主さんからの相談
  私は父の相続を経て、なんとか今の資産を残すことができましたが、
貸している土地が残ったので収入が少なく売却を考えましたが、
兄弟や親戚が反対したのでそのままになっています。

このような土地の有効利用は可能なのでしょうか?
   
4.. 土地約300坪、借地権13件、商業地(容積500%)という条件下で
等価交換によるマンション経営を提案しました。

当社が地主さんと業務提携し、各借地人さんと約1年間数回に渡り合同説明会や個別交渉した結果、底地権と借地権を等価交換(立体交換)してマンション業者が分譲を行うことで地主または借地人が各評価額に応じて新築マンションを所有することができました。

地主さんは今までの地代より家賃収入が4倍近くなり、また今後売却も容易ということで
喜んでいただきました。
底地は優良資産への変更をお勧めいたします。
   
底地は整理して物納の準備をしておくか
優良資産への変更をお勧めいたします。
 

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